Montreal quiere viviendas más asequibles, los desarrolladores quieren obtener ganancias

Durante seis años, la ciudad de Montreal ha estado asentada en un vasto terreno que podría ayudar a aliviar la escasez de viviendas, pero los desarrolladores privados, a quienes la ciudad necesita para hacer realidad su visión de un “barrio ecológico” asequible, hasta ahora han expresado poco interés.

Montreal tiene un plan ambicioso para el sitio, una antigua pista de carreras de caballos convertida en un terreno baldío de más del doble del tamaño del vecindario de Chinatown en el centro.

Pero las ambiciones de Montreal son costosas, dice Pierre Boivin, director ejecutivo de la firma de inversiones Claridge, quien codirige un grupo designado por la ciudad que redacta un nuevo modelo de desarrollo para la propiedad.

El marco de desarrollo inicial impulsado por la administración de la alcaldesa Valérie Plante hizo imposible obtener ganancias, dijo.

“Con el precio de mercado actual de los costos de la tierra y la construcción y las regulaciones en torno a la vivienda protegida, el modelo económico no se sostiene”.

A medida que la escasez de viviendas se apodera de la ciudad, los críticos dicen que los objetivos de asequibilidad de Montreal y la falta de un plan claro para ampliar la infraestructura pública han impedido un progreso real en el sitio, conocido como el Hipódromo.

Es un ejemplo de cómo las ciudades canadienses están luchando para ayudar a los residentes de bajos ingresos y defender los valores sociales mientras satisfacen la necesidad de aumentar la oferta de viviendas.

El plan de Montreal para el Hipódromo exige que en 2025 se inicie la construcción de un nuevo “barrio ecológico” neutral en emisiones de carbono y orientado al tránsito.

Hasta ahora, la administración de Plante ha otorgado solo un contrato de desarrollo, un acuerdo con una organización sin fines de lucro para construir un complejo de viviendas 100 por ciento asequible, que representa hasta 250 de las 6000 unidades que la ciudad quiere construir en el sitio.

Una convocatoria de ofertas de otoño de 2022 para desarrollar una segunda parcela no recibió presentaciones de la comunidad empresarial.

La ciudad fijó una oferta mínima de 10 millones de dólares para comprar el terreno y estipuló que el 60 por ciento de las unidades de vivienda en el sitio sigan siendo “asequibles”, o por debajo de la tasa media del mercado, durante 30 años.

Eso es simplemente pedir demasiado, según el Instituto Económico de Montreal, un grupo de expertos conservador.

“Cuando se agrega el alto costo del terreno… y la cantidad muy baja de unidades de mercado que se están construyendo, es muy difícil para los desarrolladores encontrar una manera de ganar dinero con eso”, dijo el portavoz Renaud Brossard.

“Así que no están interesados. Y el resultado ha sido que en lugar de tener un distrito vibrante con 6.000 unidades, lo que tenemos ahora es un terreno baldío sin ningún plan de desarrollo”.

Brossard señala el área de desarrollo cercana conocida como Le Triangle como un contraejemplo, donde miles de unidades de vivienda han crecido relativamente rápido, dijo, porque el sitio está menos obstaculizado por las regulaciones de la ciudad para viviendas por debajo del mercado.

El ex concejal de la ciudad de Montreal, Marvin Rotrand, quien durante 39 años representó al distrito que ahora incluye el Hipódromo, dice que también duda que la “visión utópica” de la ciudad para una nueva comunidad atraiga a los desarrolladores.

Él culpa a la administración de Plante por asustar al sector privado con elevados objetivos de vivienda asequible y por no avanzar en un plan de infraestructura pública.

La administración “siente que puede dictar a los promotores, y los promotores simplemente les están mostrando la espalda”, dijo Rotrand.

“La realidad de la situación es que la ciudad está desconectada. No sabe cómo resolver estos problemas”.

Y los problemas de Montreal van en aumento.

En 2022, la Corporación Canadiense de Vivienda e Hipotecas registró el mayor aumento anual en el área de Montreal en el alquiler promedio de dos habitaciones en dos décadas: 5.4 por ciento.

La proporción de apartamentos vacantes, que se disparó del 1,5 por ciento en 2019 a un tres por ciento impulsado por la pandemia en 2021, volvió a caer al dos por ciento el año siguiente. A nivel nacional, la tasa promedio de disponibilidad de apartamentos fue del 3,2 % entre 1990 y 2021.

La agencia espera que los alquileres continúen aumentando a medida que la cantidad de apartamentos nuevos en la ciudad y sus suburbios no satisface la demanda.

A pesar de una caída anticipada en los precios de las viviendas en 2023, una disminución en la construcción de viviendas nuevas significa que el mercado inmobiliario del área de Montreal se está quedando atrás de los niveles que necesita para “restaurar la asequibilidad”, dijo CHMC en su pronóstico de vivienda de primavera.

Observó tendencias similares en Toronto, donde los funcionarios también han luchado para facilitar el desarrollo de terrenos propiedad de la ciudad.

Un plan de 2019, llamado “Housing Now”, para convertir lotes públicos en complejos mixtos de viviendas asequibles y a precio de mercado no logró entregar unidades en sus primeros cuatro años, y la construcción en la primera de 21 parcelas está programada para comenzar este julio.

Mientras tanto, Montreal insiste en que sus objetivos de vivienda asequible no son el problema en el Hipódromo.

Pero Benoit Dorais, miembro del comité ejecutivo de Montreal responsable de la vivienda, admite que los desarrolladores quieren un plan más completo para el área.

Tras el fracaso de la segunda convocatoria de ofertas, Montreal convocó al grupo de trabajo de Boivin, compuesto por funcionarios públicos y líderes empresariales, para identificar nuevas condiciones de desarrollo que atraerían a desarrolladores privados y satisfarían lo que la ciudad llama sus “objetivos sociales”.

Se espera que el grupo entregue un plan a principios de 2024.

Dorais dijo que está seguro de que el grupo honrará los objetivos de vivienda asequible de Montreal.

“El grupo ha dado por sentada la visión de la ciudad de Montreal”, dijo. “El grupo no nos va a decir que necesitamos viviendas menos asequibles. En este momento, todos dicen que necesitamos muchas viviendas, muchas viviendas asequibles, muchas viviendas sociales”.

Boivin está de acuerdo en que la ciudad no debería reducir sus objetivos de vivienda asequible, pero dijo que un plan exitoso necesitará compromisos de los gobiernos y la comunidad de desarrollo para financiar programas de subsidio de vivienda y construcción de infraestructura.

“Vamos a esforzarnos mucho para romper el molde y crear un nuevo modelo para este problema”, dijo. “De lo contrario, no se resolverá”.

Este informe de The Canadian Press se publicó por primera vez el 2 de julio de 2023.