En Alemania, el sector inmobiliario se hunde en la crisis

Cuando firmó por un apartamento de tres habitaciones en un edificio que se construiría en un barrio popular de Berlín, Valeriy Shevchenko pensó que había hecho la compra de su vida. Dos años más tarde, el repentino fin de la obra destrozó sus sueños de ser propietario.

La empresa Project Immobilien, que gestionaba la construcción, quebró este verano, afectada por la crisis inmobiliaria que sacude a Alemania desde hace varios meses.

“Las grúas, los equipos de los trabajadores, todo ha sido retirado”, dijo a la AFP este padre de 33 años, frente a una fachada de hormigón sin ventanas.

Aumento de los tipos de interés que encarece el crédito, caída de la demanda, explosión de los precios de los materiales… Las quiebras de empresas en el sector de la construcción en Alemania se han duplicado en un año, lo que ha paralizado varias obras.

El Canciller Olaf Scholz invitó el lunes a profesionales de la industria a Berlín para presentarles un amplio plan destinado a relanzar el sector, mientras el país sufre una cruel escasez de viviendas.

En la agenda: ampliación de los préstamos públicos a las familias, alivio regulatorio y fiscal para los constructores, liberación de fondos para viviendas sociales y apoyo público para la conversión de edificios de oficinas en viviendas.

“250.000 euros”

Durante años, el sector se ha beneficiado de los bajos tipos de interés permitidos por la generosa política monetaria del Banco Central Europeo y las obras de construcción en las principales ciudades alemanas se han multiplicado.

Pero el BCE tuvo que aumentar drásticamente sus tipos para combatir la inflación, lo que provocó que la demanda de crédito, los precios de los bienes en venta y la rentabilidad de los proyectos cayeran.

El mercado se está desacelerando en toda Europa. Sin embargo, Alemania se ve especialmente afectada, con una caída de los precios inmobiliarios en un año del 6,8% en el primer trimestre de 2023, frente a un ligero aumento del 0,4% en toda la zona del euro.

Al mismo tiempo, los promotores sufren el aumento del coste de los materiales de construcción, como resultado de la pandemia de coronavirus y amplificado por la guerra en Ucrania.

Resultado: “Los inversores ya no saben cómo rentabilizar determinados proyectos”, explica a la AFP Tim-Oliver Müller, presidente de la HDB, la federación alemana de la construcción

Una de cada cinco empresas inmobiliarias afirmó haber cancelado proyectos de construcción en agosto, mientras que el 11,9% de ellas se enfrenta a dificultades de financiación, según una reciente encuesta del instituto IFO.

En Berlín, los compradores del edificio Project Immobilien, en el céntrico barrio de Prenzlauer Berg, ya habían pagado la mitad de su propiedad.

“No soy rico. Mi dinero es fruto de mi trabajo y pago los intereses de un préstamo del que ni siquiera me beneficio”, lamenta Shevchenko, que declara haber pagado 250.000 euros.

No se ha contratado ningún seguro, ni por parte de la empresa ni por parte de los futuros propietarios. La única esperanza: encontrar un comprador para terminar el proyecto, o terminarlo ellos mismos.

“Nunca hubiera pensado que algo así pudiera pasar en Alemania”, explica con lágrimas en los ojos Marina Prakharchuk, de 39 años, que ya ha pagado 175.000 euros por un apartamento de 45 m2 en este edificio.

Bomba social

“En Alemania hay que construir más viviendas asequibles para que quienes buscan un apartamento puedan encontrarlo”, insistió el lunes el canciller Olaf Scholz durante una conferencia de prensa.

Esta crisis es un duro golpe para su gobierno, que había prometido, cuando llegó al poder a finales de 2021, construir 400.000 viviendas al año. Estamos lejos de ello: el sector espera alcanzar dolorosamente la cifra de 250.000 este año, e incluso caer por debajo de los 200.000 en 2024.

Sin embargo, las necesidades son enormes, exacerbadas por la acogida en los últimos años de numerosos refugiados y trabajadores extranjeros, en un país carente de mano de obra.

Una situación que podría convertirse en una bomba social, en un momento en el que la falta de oferta provoca un fuerte aumento de los alquileres. En Alemania, la mitad de la población no es propietaria de su vivienda. Suficiente para socavar aún más el poder adquisitivo de los hogares, ya sacudidos por la inflación, que aún supera el 6% en el país.