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Las tasas de interés están cayendo, entonces, ¿por qué no las tasas hipotecarias?

Written by on April 4, 2020


Los bancos centrales de todo el mundo han reducido sus tasas de interés de referencia a casi cero en un intento de estimular la economía al facilitar el préstamo, el gasto y la inversión.

Pero algo curioso está sucediendo en el mercado hipotecario de Canadá: las tasas no están bajando tanto como probablemente deberían. Y en algunos casos, en realidad están aumentando.

“Por lo general, cuando el Banco de Canadá reduce las tasas como lo han hecho, en 1,5 puntos porcentuales en un mes, puede esperar que todas las tasas caigan”, dijo James Laird, presidente de la correduría hipotecaria CanWise Financial y cofundador de Ratehub.ca.

“Al principio lo hicieron … pero hace una semana y media, comenzamos a ver un cambio [and] ahora vemos que nuestros prestamistas aumentan las tasas. Cada dos días, tenemos un prestamista diferente que dice estamos subiendo por el punto uno, el punto dos “.

Las tasas hipotecarias tienden a subir y bajar según una serie de factores, pero uno de los principales son los costos que corren los prestamistas.

La gente tiende a pensar que cuando alguien ingresa a un banco para solicitar un préstamo hipotecario, si se aprueba, el banco simplemente retira el efectivo de una caja fuerte en la parte posterior, se lo entrega al prestatario y les cobra intereses con el tiempo para obtener ganancias.

Pero, de hecho, los bancos tampoco guardan tanto dinero por ahí, por lo general, lo toman prestado ellos mismos y ganan dinero con la diferencia entre cuánto se les cobra y cuánto pagan. y cobrarle al prestatario por ello.

El miedo reduce los tipos

El costo de financiar un préstamo a tasa variable está más influenciado por la tasa de referencia del Banco de Canadá, porque los bancos tienden a establecer sus propias tasas de interés preferenciales en función de lo que sea La tasa del banco es.

El banco ha reducido esa tasa en 150 puntos básicos – 1,5 puntos porcentuales – en el último mes para tratar de hacer que sea lo más fácil y barato posible que las personas pidan prestado, gasten e inviertan para estimular la economía que tiene sido abordado por COVID-19.

Hace unas pocas semanas, no fue difícil encontrar una hipoteca de tasa variable para algo alrededor de la prima menos uno: un punto porcentual por debajo de la tasa de interés preferencial de un banco en ese momento.

Pero desde entonces ha sucedido algo curioso. Las tasas de interés preferenciales se han reducido más o menos en sintonía con los movimientos del Banco de Canadá, pero esos descuentos se han evaporado.

“Aproximadamente la mitad de los ahorros han sido transferidos y la otra mitad mantenidos por los bancos por un margen mayor”, dijo Laird.

La razón por la que lo hacen es la misma por la que los mercados bursátiles se desplomaron y los gobiernos se apresuraron a implementar bloqueos en millones de personas: el miedo.

Los rendimientos de los bonos son el factor más importante para establecer las tasas de las hipotecas de tasa fija, y han caído a casi sus niveles más bajos registrado en las últimas semanas. (Yuya Shino / Reuters)

“Los prestamistas dicen: 'Esperen un segundo'”, dijo Laird. “Si un millón de personas van a perder sus empleos y el desempleo va a aumentar, tal vez deberíamos incorporar una pequeña prima de riesgo a nuestros precios para tener en cuenta los posibles incumplimientos de este nuevo dinero que estamos prestando”.

“Es una toma de ganancias completa”

Cuando las perspectivas económicas eran más claras, los bancos estaban felices de reducir las tasas lo más bajo posible para tratar de engullir su participación en el mercado. Pero ahora, dicen: “Es mejor que ganemos un poco más de margen sobre este dinero porque estas cosas podrían incumplir a una tasa más alta de lo que estamos acostumbrados”, dijo Laird.

El impacto no es dramático. Laird dice que hace unas semanas, las mejores tasas hipotecarias estaban en el rango de entre dos y 2.5 por ciento. Hoy en día, están entre el 2.5 y el tres por ciento porque, como él dice, “exigen una prima de riesgo más alta de lo que suelen hacer”.

Otros no son tan diplomáticos.

“Es basura total”, dijo Marcus Tzaferis con la corredora de hipotecas Cannect. “Es una toma de ganancias completa”.

Los préstamos a tasa fija no están vinculados a la tasa del Banco de Canadá y están más influenciados por el mercado de bonos. Y allí, también, Tzaferis dice que lo que está sucediendo en el mercado no refleja lo que está sucediendo detrás de escena.

Los prestamistas financian préstamos a tasa fija en el mercado de bonos, donde los rendimientos han caído a mínimos históricos en la actual crisis COVID-19. El rendimiento de un bono del gobierno de Canadá a cinco años tocó fondo en torno al 0,37 por ciento este mes y actualmente se sitúa en torno al 0,5 por ciento.

Eso significa que un banco puede pedir prestado dinero en ese mercado de bonos por cinco años a solo 0.50 por ciento de interés y dar vuelta y prestar ese dinero a un propietario por lo que sea que pueda obtener para obtener ganancias.

Impulso de hipotecas a 5 años

La mayoría de las hipotecas de tasa fija actualmente representan alrededor del tres por ciento, lo que Tzaferis señala es 250 puntos de ganancias bloqueadas para el prestamista.

Esos puntos se suman rápidamente. Laird calcula que un comprador teórico que depositó un depósito del 10 por ciento en una casa que costaba $ 500,000 antes de esta crisis probablemente habría podido obtener una tasa hipotecaria del 2.6 por ciento, lo que haría su pago de $ 2,102 por mes.

Si los tres recortes de tasas desde entonces se tuvieran en cuenta en ese préstamo, el pago mensual de ese prestatario caería a $ 1,769 por mes, es decir $ 333 por mes o $ 3,996 por año en sus pagos de hipoteca, en comparación con lo que ellos pagaron. Pagaban hace menos de un mes.

La abrumadora mayoría de los compradores primerizos optan por préstamos de tasa fija porque les gusta la seguridad de saber que su pago mensual está garantizado para no aumentar. Los bancos saben esto, dice Tzaferis, y pronto podría tener un alto costo para los prestatarios.

“Están utilizando esto como una oportunidad para encerrar a las personas en hipotecas de cinco años grandes, jugosas y rentables”, dijo. “Cuando sus tarifas bajen, esos consumidores tendrán multas masivas por romperlos … decenas de miles de dólares”.

“Es absolutamente una locura”, dijo Tzaferis. “Esta es una crisis totalmente rentable para obtener ganancias”.

COVID-19 recesión en el horizonte

Laird y Tzferis dicen que la situación actual no puede durar para siempre. Los economistas ya predicen que la recesión de COVID-19 probablemente será increíblemente aguda, pero nadie sabe por cuánto tiempo durará.

Laird dice que la mejor señal de que las cosas están volviendo a la normalidad será cuando los grandes bancos comiencen a actuar de una manera que parece paradójica.

Los bancos están elevando sus tasas en este momento porque sienten que …


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