La entrada de grandes promotores privados en la vivienda social genera preocupación en Quebec

La intención de tres importantes promotores inmobiliarios – Groupe Mach, Cogir Immobilier y Groupe Devimco – de construir 2.500 viviendas para personas sin hogar en Montreal, revelada en noviembre por el periódico La Presse, cautivó la imaginación del público. Proponen construir sin fines de lucro y luego entregar los edificios a la Société d’habitation du Québec (Corporación de Vivienda de Quebec) para mantener las unidades fuera del mercado.

Esta es la iniciativa más importante, pero no la única, del sector privado que está cada vez más involucrada en la vivienda social. Los ejemplos incluyen Toit à moi, cuyo objetivo es comprar y ofrecer 1.500 condominios asequibles a personas de 55 años o más sin hogar para 2035, y Mission Unitaînés, que está previsto completar la entrega de 17 edificios con 100 unidades de vivienda asequibles para personas mayores en todo Quebec para 2027. Otro ejemplo es UTILE, una organización sin fines de lucro que se centra en viviendas para estudiantes.

Proteger a los equipos

Pero en el caso de los tres grandes promotores, la iniciativa sorprende porque no se trata de una organización sin ánimo de lucro y no encaja en un modelo de negocio rentable. Anne Cormier, especialista en temas de vivienda social de la Facultad de Diseño Ambiental de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Montreal, cree que todavía les resultará rentable en un mercado donde la demanda de los condominios y apartamentos de lujo que normalmente construyen se ha desplomado. “Han creado demasiados, el mercado está completamente saturado y probablemente estén buscando trabajo. El objetivo, en este caso, es evitar destruir los equipos que se han tomado el tiempo de construir”.

Hélène Bélanger, profesora del Departamento de Estudios Urbanos y Turísticos de la UQAM y especialista en vivienda social, está de acuerdo. “Tal vez no haya el mismo margen de beneficio que en un proyecto de construcción privado con fines de lucro, pero su negocio está funcionando, su fuerza laboral está trabajando, por lo que mantiene la máquina en funcionamiento”.

La falta de vivienda que perturba

Otra motivación mencionada es la imagen y el entorno urbano, explica Louis Gaudreau, también experto en vivienda social de la Escuela de Trabajo Social de la UQAM. “Está muy claro que la comunidad empresarial percibe el problema de las personas sin hogar como un obstáculo para el crecimiento económico o, al menos, para el buen funcionamiento de los negocios”.

Hélène Bélanger va más allá y subraya que “este sinhogarismo es cada vez más visible, pero también cada vez más ‘aterrador’, en el sentido de que estamos viendo muchos casos muy graves que no veíamos con tanta frecuencia no hace mucho tiempo. Da una mala imagen a las empresas”. Según ella, la comunidad empresarial lo ha tolerado durante mucho tiempo, “pero ahora el problema es demasiado importante. Ya no podemos simplemente ignorarlo o dejarlo atrás unas pocas cuadras. Los problemas de personas sin hogar existen ahora en todas partes, en los suburbios, en las zonas rurales, y la comunidad empresarial tiene un gran interés en abordar el problema”.

“Estos importantes promotores han contribuido a la crisis inmobiliaria mediante la construcción de grandes proyectos de condominios, tanto de alquiler como de venta, que son inasequibles para la mayoría de los hogares”, continuó. “Y ahora hay una oportunidad de mercado sin explotar porque el gobierno está descuidando la construcción de viviendas sociales, por lo que hay una necesidad crítica y quieren llenar ese vacío en la construcción de viviendas sociales”.

fracaso del estado

Las iniciativas privadas se multiplican precisamente debido a la falta de compromiso del gobierno, afirma Véronique Laflamme, portavoz del Frente de Acción Popular en Réaménagement Urbain (FRAPRU), una organización que desde hace décadas aboga por la construcción de viviendas sociales. “Tenemos la impresión de que los gobiernos, en particular el de Quebec, están abandonando su papel de gestores de proyectos. El gobierno de Quebec carece de una visión clara y de objetivos de desarrollo cuantificados, y se está quedando atrás del sector privado”.

Georgia Cardosi, profesora asistente en la Facultad de Diseño Ambiental de la Escuela de Arquitectura de la Universidad de Montreal, cree que la creciente participación del sector privado “es mucho más que un rechazo del gobierno. Lo que estamos experimentando es un fracaso general de la presencia del Estado a la hora de abordar el principal problema de la vivienda. Muchos ciudadanos ya no pueden pagar el alquiler, pero esto lo vimos venir hace mucho tiempo. Por lo tanto, hay ineficiencia, inacción por parte del Estado”.

“No estamos simplemente en una crisis de vivienda”, dijo, “sino más bien en una crisis de valores bastante significativa, donde el Estado está cada vez más ausente de las cuestiones centrales de la vida cívica”.

Hélène Bélanger también hace una observación similar que va más allá de la vivienda. “La falta de compromiso del gobierno actual ha sido clara desde hace varios años, y lo vemos en varias áreas, no sólo en la vivienda. Actualmente, el gobierno depende en gran medida de la empresa privada para hacerse cargo de los programas sociales y, hasta cierto punto, de las iniciativas comunitarias. Esta falta de compromiso es evidente en muchos frentes”.

Financiado de forma privada, con dinero público.

Sin embargo, las autoridades públicas no están del todo ausentes. Estos proyectos pueden llevarse a cabo a bajo costo, en particular porque los terrenos suelen ser proporcionados por los municipios. Y el gobierno, sí, está echando mano del tesoro público, señala Louis Gaudreau. “Lo que estos filántropos proponen es algo que no se llama vivienda social, pero que tiene casi todas las características de ello. Estamos hablando de construir viviendas que pasarán a ser propiedad del Estado, de las autoridades municipales de vivienda, y en las que los inquilinos pagarán un alquiler proporcional a sus ingresos. Y esa es la definición de vivienda pública subsidiada. Y lo irónico es que las políticas oficiales del gobierno de Quebec ni siquiera proponen esto”.

Lo que Quebec está haciendo, afirma, es proporcionar financiación fragmentada. “En lugar de crear programas o encajar proyectos en programas, proporcionamos financiación fragmentada. Unitaînés, por ejemplo, es dinero que se entregó por decreto al grupo Maurice para llevar a cabo el proyecto que presentaron”. Y el terreno en sí fue proporcionado por los 17 municipios involucrados.

Los tres promotores aún no han recibido ninguna financiación pública, pero no ocultan su deseo de obtener de Quebec una financiación hipotecaria para varias décadas.

Precisamente por eso, según Georgia Cardosi, es necesario seguir de cerca todos estos proyectos. “Debemos garantizar la sostenibilidad de los recursos públicos asignados a estos proyectos, incluso cuando el sector privado está a cargo. Los recursos públicos, la tierra, los subsidios y los préstamos siempre están involucrados. Debemos asegurarnos de que estos recursos públicos conduzcan a viviendas que sigan siendo un activo colectivo duradero”.

Los más vulnerables quedan atrás

La decisión de dar rienda suelta a los promotores privados de viviendas sociales no está exenta de consecuencias. “Lo que más me preocupa es que estos promotores están acostumbrados a construir para personas sin problemas especiales”, afirma Anne Cormier. “Si pensamos en las personas más visibles, todavía hay muchas que tienen problemas organizativos y que necesitan apoyo para poder volver a estilos de vida más cómodos”.

Señala que los tres principales promotores hablan de construir edificios de 200 a 300 unidades. Sin embargo, señala, “hay muchas personas que necesitan apoyo para reintegrarse a la sociedad, y 300 personas son demasiadas para un edificio, para esta clientela. Me parece un poco preocupante que este tipo de empresas se embarquen en proyectos de viviendas destinados a una población diferente sin necesariamente entender los desafíos que implican. Generalmente, para las personas que tienen ciertas dificultades de adaptación, hablamos más bien de un máximo de 50 unidades”.

En otras palabras, estos desarrolladores podrían estar atendiendo a una clientela muy específica: la nueva cohorte que engrosa las filas de las personas sin hogar porque no pueden encontrar viviendas asequibles. En el artículo del 24 de noviembre en La Presse, Vincent Chiara, presidente del Grupo Mach, no ocultaba su deseo de seleccionar inquilinos sin adicciones ni problemas de salud mental, llegando incluso a reconocer que los promotores inmobiliarios eran en gran medida responsables de expulsar a estas personas de sus hogares.

Pérdida de confianza

Más allá de estas consideraciones inmediatas, Georgia Cardosi no oculta su preocupación por las consecuencias a largo plazo de esta transferencia de responsabilidad del sector público al privado. “Es absolutamente negativo porque disminuye en gran medida el propósito del Estado, del gobierno y de las acciones públicas que deben implementarse. Socava la confianza de los ciudadanos en las autoridades públicas y corre el riesgo de desencadenar una serie de otros problemas que quizás no vemos en este momento, es decir, abrir la puerta a otros tipos de soluciones que no necesariamente son deseadas, ni por los gobiernos ni por los propios ciudadanos”.

La mayoría de los expertos señalan que algunos países europeos han abordado el problema de la vivienda mediante la construcción masiva de viviendas sociales, pero “no hay aquí voluntad política para ser un participante activo, promotor y desarrollador de viviendas para garantizar que las personas tengan una vivienda”, lamenta Hélène Bélanger. “Es por eso que los actores privados intentarán tomar el control porque hay espacio para ellos. Y creo que eso es en cierto modo lo que el gobierno quiere porque pueden seguir desvinculándose diciendo: ‘Tenemos grandes promotores con conciencia social que aceptan no obtener ganancias para construir estas unidades de vivienda social'”.

“Así que la ecuación funciona bien aquí: estamos a favor de un sistema totalmente privado. El sector privado está ahí para satisfacer las necesidades, pero sería muy sorprendente si estuviera ahí para satisfacer las necesidades de los más vulnerables y de aquellos con casos más graves”.

–Este informe de La Presse Canadienne fue traducido por CityNews